Осенние тренды рынка недвижимости: что будет с темпами строительства и ценами на "первичку" и "вторичку"

Размещено: 11.09.2019
Осенние тренды рынка недвижимости: что будет с темпами строительства и ценами на "первичку" и "вторичку" Киевская застройка. Фото: "УНИАН"

В государственной строительной компании "Укрбуд" говорят, что темпы застройки могут замедлиться. Начинается "деловой сезон на рынке недвижимости", но говорить о "толпах" у отделов продаж не приходится. 

И это при том, что в целом на рынке отмечаются позитивные тенденции. Издание Financial Times написало, что из-за недоверия к местным банкам трудовые мигранты из Украины все чаще инвестируют заработанные за границей деньги в недвижимость на родине. Также закончился период неопределенности, вызванный президентскими и досрочными парламентскими выборами. 

Почему же тогда тренд негативен, и что будет с ценами на недвижимость до конца года 

"Заморозки" строительства: при чем тут выборы и деньги мигрантов 

С темпами строительства все просто: чем больше финансирования со стороны инвесторов, тем быстрее сдают новые квартиры. Без финансов покупателя застройщику нужно искать резервные деньги, увеличивать товарный кредит. 

"Если приток средств не уменьшится, то какое-то время рынок будет на том же уровне, что и сейчас. Внутренние резервы украинца ограничены, у нас нет развернутой ипотеки. Банки на длительный срок не кредитуют, что создает опасную ситуацию для застройщиков. На сегодняшний момент единственным источником средств для застройщиков являются средства наших гастарбайтеров. Как только начнет падать спрос от трудовых мигрантов, увидим огромное количество непроданного жилья. Это - невозвращённые кредиты, рост затрат", - говорит NEWSONE.ua и.о. директора "Экономического дискуссионного клуба" Олег Пендзин. 

Действительно, рынок недвижимости живет благодаря мигрантам. Они не доверяют местным банкам, но бояться заниматься "матрасными инвестициями". Их деньги подталкивают активное строительство, в частности, вблизи Львова и Николаева. По данным застройщиков, каждая вторая квартира принадлежит мигранту. Каковы же его настроения? 

Николай Онуфриенко, руководитель отдела продаж агентства недвижимости, говорит, что это старый тренд, который стимулирует рынок жилья в течение нескольких лет. По его словам, уровень инвестиций заробитчан в недвижимость только снижается. Все чаще внимание привлекает польское жилье, которое ненамного дороже украинского. Ежегодно мигранты покупают в среднем на 15% больше польсих квартир. Свою старость многие хотят провести за рубежом.

"Не думаю, что они стали больше вкладывать. Наоборот, такая тенденция, что инвестируют в потенциальные квартиры в местах переезда. Но это больше касается западной Украины, из Киева уезжает меньше людей. В то же время, там и больше поступлений от мигрантов. Поэтому не вижу серьезных последствий", - говорит NEWSONE.ua украинский банкир Александр Савченко. 

Но Олег Пендзин не согласен. Он подчеркивает: ситуация для рынка недвижимости опасна. Впереди замедление экономического развития ЕС и мировой кризис, так что заробитчане будут инвестировать в Украину все меньше

Есть и другой фактор для замедления ростов строительства. Директор компании "Укрбуд Девелопмент" Олег Майборода отчитался о том, что многие клиенты отказались от покупки жилья из-за выборов

С одной стороны, покупатели опасаются нестабильной ситуации. С другой, если в мае–июле количество сделок сократилось почти в два раза, то уже в августе активность на первичном рынке ощутимо выросла. Также некоторые риелторы говорят о том, что после смены политических элит повысилось количество сделок в столице на 10%: бизнес решительно готов заниматься новыми проектами. В чем же тогда проблема?

Эксперты считают, что "договорняки" застройщиков с новой властью возможны. Некоторые вспоминают, что в Раду от "Слуги народа" попали скандальные застройщики. Они также были замечены и в компании главы Офиса президента Андрея Богдана. Но выборы - это повышение контроля за строительством. Напомним, что месяц назад комиссия по проверке информации об объектах строительства при КГГА признала незаконными 15 строек. Это подстегнуло риски замораживания. 

"Сейчас будет, скорее всего, смена "смотрящих". Есть те, кто хочет запретить новое строительство, не дать новой власти начать новые проекты. Замедление может быть по всей стране в течение года", - говорит Савченко. 

Также снизился спрос на жилье со стороны граждан из-за укрепления курса гривны. Люди держат деньги в долларах и, чтобы выгоднее приобрести квартиру, терпеливо дожидаются роста стоимости валюты. Застройщикам же невыгодно снижать стоимость квадратного метра. К этому их не подталкивает даже рост количества предложения. Тем не менее, все может измениться. Экономисты прогнозируют откат курса до 27 гривен за доллар, так что, вероятно, люди вновь охотно будут вкладываться в недвижимость. Эксперт по недвижимости Александр Панфилов говорит о предстоящем росте спроса на треть.

Что будет с ценами на новую недвижимость 

О текущих ценах на жилье мы уже писали ранее. Олег Пендзин подчеркивает - ниже текущих цены опустить просто невозможно. 

"Мы достигли дна с точки зрения цены для застройщика. Рынок максимально переполнен предложением на разный карман, разный бюджет. При чем стоимость самая разная, от практически самых дешевых до самых элитных. Такого разнообразия на рынке не было никогда. Это приводит к тому, что, фактически, он дошел до уровня себестоимости. Ниже нет возможности опуститься застройщику. Меньше за работу строителям он платить не может - квалифицированные работники и так уезжают", - рассказывает он.  

Два года назад в Нацбанке тоже говорили об избытке нового предложения. Прогнозы о "скором обвале" и "лопнувшем мыльном пузыре" циркулировали и в начале прошлого года, но в итоге цены оасли. Сейчас аналитики прогнозируют рост цен на "первичку" до конца года еще на 5%. У Савченко же прогноз позитивнее - подорожание составит 1-2%, при чем для всех типов жилья. 

"Спрос будет восстановлен, но падение хорошо для цен - подорожание будет небольшое", - говорит он. 

Но сейчас говорить о глобальных тенденциях трудно, так как конфигурация на рынке поменялась. Отдельные проекты никак не зависят от трендов - у них квартиры "уходят" еще до сдачи дома в эксплуатацию. Растет и количество сделок с однокомнатными квартирами при строительстве на уровне "котлована". Надежные застройщики с ЖКХ с удачным расположением, инфраструктурой не зависят от глобальных ценовых трендов.  

То же самое касается и ЖКХ пригорода: в каждом комплексе происходит ценообразование по своим уникальным параметрам. Даже при отсутствии изменений в ценах в отдельных комплексах квартиры дорожают. На это влияет степень готовности и увеличение платежеспособности.

Замечен и еще один тренд, подстегивающий рост стоимости недвижимости - стремление к более высокому качеству. Застройщики отказались от самых дешевых строительных материалов. Чаще строят в основном из газоблока, кирпича или керамического блока. Используют экологическую изоляцию, все дома утеплены, отопление автономное. Особенно стремление к качеству видно по росту количества проектов типа "город в городе". Вместо жилых комплексов ставят целые жилые массивы, за пределы которых у покупателя нет потребности выезжать. В столице строится 12 таких ЖКХ, и в ближайшие несколько лет их может стать в два раза больше.

Стоит ли, учитывая все это, инвестировать в "первичку" в ближайшее время?

"В столице снова начинается восстановление цен на недвижимость, так как долгое время они снижались. Теоретически это может выглядеть как надежная инвестиция", – говорит инвестиционный банкир Сергей Фурса. 

А вот финансовый аналитик Алексей Кущ считает, что недвижимость на сегодня - это не лучшая инвестиция. Ликвидность низкая, а доходность ниже, чем от депозита - 7-8% годовых.  

"Если вы ждете, что в течение 10 лет недвижимость может подорожать в два раза, то смысл заниматься этим есть. Но никто не сделает для вас такой прогноз. Трудно предугадать, что с рынком будет и в течение ближайших лет. Некоторые аналитики говорят о том, что недвижимость будет дорожать, но я считаю, что подорожание будет только инфляционным. Возможно, в следующем году ее будет выгоднее всего приобретать", - говорит эксперт NEWSONE.ua. 

"Вторичка": покупаем и продаем 

Аналитики считают, что дешеветь до конца года "вторичка" не будетЗа первое полугодие цены выросли на 5-7% - не только в столице, но и в других крупных городах. Местами наблюдался настоящий "бум": цена во Львове сравнялась со столичной. "Однушка" - 922 тысячи гривен, в то время как в столице цена на 100 тысяч гривен ниже. 

Те, кто не успел продать свое жилье летом, часто ожидают роста цен осенью из-за сезонности доллара, но экономисты спешат их разочаровать. Роста цен не предвидится: обещают стабилизацию. Если вы держите деньги в валюте, с покупкой можете не спешить.

Дорожать может лишь та "вторичка", которая еще недавно была "первичкой", но была сдана в эксплуатацию. Бывает так, что дом несколько лет как сдан, но квартиру продают без ремонта. Рост может составить 3-5%. У такой квартиры есть свои плюсы: большинство ремонтов сделаны, и не приходится мириться с перфораторами соседей.

Старое жилье (от 30 лет) продолжит дешеветьОсобенно это коснется той недвижимости, где рядом ставят ЖК: застройщики сделают все для привлечения покупателей, и конкуренцию с ними будет выдержать трудно. Цена сократится в среднем на 8%. Если вы покупатель, то обратите внимание на квартиры, которые были сданы после 2000 годаПланировка современная, проводка в норме, роста цен не предвидится.  

Если же вы продавец, то для вас есть хорошие новости: сократился средний срок продажи квартиры, и аналитики предсказывают, что эта тенденция осенью и зимой продолжится. Если в прошлом году продать квартиру можно было за 3 месяца, то сейчас однокомнатные квартиры уйдут покупателям за месяц, двухкомнатные - за два. Трехкомнатные продать сложнее всего, придется пойти на торг. 

Аналитики замечают, что сейчас продавцы не спешат торговаться. И дело даже не в жадности, а в справедливо установленных ценах. "Вторичка" сейчас продается по реальной цене. Торгуются лишь те, кто хочет избавиться от жилья как можно скорее, например, из-за переезда. Скидка может составить 5–7%. Также торг возможен на жилье премиум-класса. Но вы можете испытать удачу, учитывая, что на рынке прогнозируют стагнацию.

Важно упомянуть и вопрос аренды. Осенью в крупные города приезжает большое количество будущих студентов. Начало сентября - это пик, так что уже сегодня практически невозможно найти вариант по старым ценам. К стоимости аренды прибавят 700-1000 гривен. Жилье дешевле 8 тысяч гривен в месяц будет найти очень трудно.  


Таким образом, возможно замедление темпов строительства. Для застройщика период сложный, а для покупателя - весьма благоприятный. С продавцами "вторички" открываются новые возможности поторговаться, а "первичка", если и будет дорожать, то не слишком быстрыми темпами.

Анна Пешкова


Подписывайся на NEWSONE в Telegram. Узнавай первым самые важные новости.