Рынок недвижимости ожил: сколько стоит квадратный метр в столице?
2017 год столичный рынок жилья завершил с рекордом - количество сделок по купле-продаже недвижимости было самым большим за все время.
После нескольких лет падения, в прошлом году цены на квартиры в валюте стабилизировались, хотя в гривне продолжают дорожать. Это хороший сигнал, ведь когда оживает строительство, поднимается и реальная экономика.
Как живем?
22 квадратных метра на одного человека - на такой площади в среднем проживает житель столицы. Цифра не впечатляющая, и она только на 8,35 кв. м больше, чем социальная норма жилья, утвержденная Кабмином. Но скверно еще и то, что в последнее время среднее количество квадратов, которые приходятся на одного человека, падает. Хотя на жителей Польши и Чехии приходится по 30-35 кв. м, на жителей крупных городов в западноевропейских странах - по 40-45 кв. м.
"У Киева и Украины есть еще большой резерв для строительства жилой недвижимости, - говорит замруководителя департамента стратегического консалтинга компании UTG Константин Олейник. - В Киеве наблюдается сокращение жилого фонда. Это связано с двумя тенденциями. Прежде всего, это большая доля ветхого и аварийного жилья - это жилье массовой застройки 50-60-х гг.: хрущевки, панельные дома".
Эксперт говорит, что нормативный срок их эксплуатации - 50-60 лет, и сейчас он подходит к концу. Чего же ждать? Массовой реконструкции, когда старые дома уйдут под снос, а вместо них построят новые. В принципе, жителей столицы уже давно готовят к сносу или модернизации "хрущоб". Но еще не до конца понятно, в какую сторону склонится чаша весов. Не так давно вице-премьер-министр Геннадий Зубко говорил скорее о модернизации, а не о сносе старых пятиэтажек. Планы еще предстоит реализовать, а тем временем ветхое жилье перестают эксплуатировать уже сейчас.
"Вторая тенденция - вывод из категории жилого фонда в нежилой. Особенно это касается центральных районов Киева", - продолжает Олейник.
Резюме: Всего жилой фонд Киева насчитывает 1 080 600 квартир, которые занимают площадь в 63, 5 млн кв. м. И если с 2009 по 2016 годы общие объемы жилья росли, то в прошлом году впервые наметился спад.
Данные предоставлены компанией UTG
Что строим?
Доля нового жилья в Киеве постепенно растет, и за девять месяцев прошлого года застройщики сдали 1,1 млн кв. м. По сравнению с 2016 годом рывок существенный - на 56%, и если с 2013 по 2016 годы динамика была негативной, похоже, что 2017 год станет прорывом.
Кроме того, в прошлом году серьезно выросло количество сделок по купле-продаже жилья - на 7% больше, чем в 2016 г.
"По итогам 2017 г. в Киеве заключено 31 389 сделок. Это самый высокий показатель за всю историю продаж, - говорит Олейник. - Это говорит о том, что квартиры востребованы в свете того, что население не доверяет никаким иным инструментам. У нас не работают банковская система, инвестиционные возможности, фондовый рынок, и население предпочитает вкладывать сбережения в простой и понятный инструмент - квартиры".
Эксперты отмечают, что строительство жилья в столице сейчас имеет некоторые особенности:
- растет количество разрешений на строительство;
- жилые комплексы становятся все крупнее. Дело в том, что сейчас застройщикам все труднее реализовывать единичную застройку, и им уже нужно разрабатывать детальные планы территорий;
- мелких застройщиков становится меньше и на рынке закрепились в основном крупные игроки. Половина предложений в новостроях - это жилье от двух застройщиков: "Киевгорстрой" и "Укрбуд". 80% застройки приходится на семерых крупных застройщиков.
Но если количество новых квадратных метров растет, количество сделок увеличивается, а комплексы становятся все крупнее, то сами квартиры пока что мельчают.
"Сокращается бюджет покупки у большинства населения, - говорит Олейник. - Это связано с низким ростом зарплат, девальвацией нацвалюты, при этом недвижимость у нас привязана преимущественно к доллару. Сокращение платежеспособности приводит к сокращению бюджета и, соответственно, снижает максимально возможную площадь квартиры".
Но есть интересный нюанс. В основном покупатели выбирают, а застройщики предлагают небольшие квартиры и в целом украинцам тяжело прощаться с деньгами. Но на этом фоне в премиум-сегменте жилой недвижимости есть и спрос и предложение.
"К концу 2017 года мы увидели тенденцию - стабильные темпы в этом сегменте. При этом мы также наблюдаем затоваривание, то есть слишком много премиум-жилья вышло на рынок. Но темпы продаж есть и его процент от общего объема продолжает расти", - говорит руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG Ростислав Симонов.
Резюме: Если в 2011 г. средняя площадь однокомнатной квартиры была 50,7 кв. м, то в прошлом году она ужалась до 42,5 кв. м. Если же брать средний показатель, то площадь новой квартиры шесть лет назад была 92,9 кв. м, а сейчас она составляет всего лишь 62,7 кв. м. С количеством комнат стратегически мало что изменилось - как и раньше, больше всего застройщики сдают однокомнатных квартир. Но в цифрах разница выросла существенно, и становится очевидным, что мы живем в эпоху малометражек: больше половины сданных застройщиками квартир - однокомнатные, хотя шесть лет назад они составляли треть от всего предложения.
Почем покупаем?
О том, что в Украине формируется рынок покупателя, а не застройщика, говорят данные Нацбанка. Там отмечают, что предложение новой недвижимости превышает спрос. В UTG уточняют, что это скорее относится к Киевской области, а не к самой столице. Итоги года показывают, что после нескольких лет падения цен, наметилась стабилизация. Речь идет не о ценах в гривне (из-за девальвации нацвалюты они все время росли), а о расценках в долларовом эквиваленте. Квадратный метр жилья комфорт-класса в 2011 году стоил 1,56 тыс. долл. и в 2016 году цена просела до 774 долл. Но в прошлом году средняя стоимость поднялась до 794 долл. Стабилизация цен и рекорд по количеству сделок купли-продажи позволяют предполагать, что рынок приходит в себя.
"В первом полугодии и, думаю, на протяжении 2018 года статистика по количеству сделок будет держаться на этом уровне (около 31 тыс., - ред.), - говорит Ростислав Симонов. - Мы не говорим, что будет рост на 10%, но мы не ожидаем никакого падения. Мы лишь ожидаем стабилизации темпов продаж".
Но если бюджет на покупку жилья сокращается, то где потенциальные покупатели возьмут деньги? Одолжить в банке - сомнительный вариант. Требования к заемщикам высокие, а объемы ипотечных кредитов просто смешные: в 2017 году 25 крупнейших банков в целом выдали 963 млн грн. Если подсчитать в среднем, то на них в прошлом году можно было купить 55,4 тыс. кв. м эконом-жилья, или 883 квартиры, если ориентировать на нынешнюю среднюю площадь квартиры. Почему банки не выдают ипотеку - разговор отдельный. Стоит лишь отметить, что сейчас не работают больше 90% ипотечных кредитов в валюте и 30% в гривне.
"Финансовый рычаг населению все же необходим, - говорит Олейник. - Приобретает существенное значение длительная рассрочка от застройщика на период от 12 и более месяцев, желательно 36 месяцев. Этот инструмент пользуется большой популярностью у большинства киевских застройщиков".
Резюме: Эксперты говорят, что не ждут существенного падения цен. Тут тоже стоит вспомнить и об оценках НБУ - там отмечают, что цена квадратного метра в рознице приблизилась к его себе стоимости. Даже если брать средние показатели, разница действительно невелика: в 2017 году средняя стоимость сооружения жилья составила 10,7 тыс. грн по Украине и 12,5 тыс. грн по Киеву за один квадратный метр. В то же время средняя цена квадратного метра в квартире эконом-класса составляет 17,4 тыс. грн.
Анна Гончаренко
