Рынок недвижимости в 2018 году: как изменятся цены и чем застройщики порадуют покупателей

Цена квадратного метра на первичном рынке жилой недвижимости приближается к себестоимости, объемы предложения со стороны застройщиков уже превышают спрос со стороны покупателей. Такие тенденции отмечает Нацбанк в своем отчете о финансовой стабильности. Кроме того, в конце 2017 года мы наблюдаем подорожание доллара, и прогнозы на 2018-й для гривны нельзя назвать утешительным: правительство ориентирует на курс 30 грн за доллар в конце следующего года. Эксперты рынка недвижимости рассказали, как повлияет на стоимость квадратных метров колебание валютного курса и стоит ли опасаться заморозки строительства из-за дисбаланса спроса и предложения.

Татьяна Шульга, управляющий партнер RED Community:

- При подорожании доллара цены будут расти. Скорее всего, это будет не резкое, а плавное повышение. Рынок недвижимости, строительные материалы привязаны к доллару. Кроме того, постоянно дорожают энергоносители. Застройщики не могут, не хотят и не будут работать в минус, как и всякий бизнес. Тем более уже сейчас многие проекты эконом-класса продаются на грани себестоимости.

Потребителю же стоит ожидать более лояльного отношения со стороны компаний. Рассрочка уже есть на рынке, она работает. Например, "Киевгорстрой" заявлял о 7% годовых. Но рассрочка у застройщиков не такая долговременная, как банковские кредиты. В этом году мы видели тенденцию, когда банки заключали соглашения с застройщиками и выходили в совместные программы. Это будет продолжаться: застройщикам каким-то образом нужно продавать недвижимость и они ищут финансовые инструменты.

Некоторые участники рынка предполагают, что к концу 2018 года появятся более системные ипотечные продукты со стороны банков. Могу от себя отметить, что в этом году с нашим сообществом коммуницировали несколько банков, которые уже работают с ипотекой. Она долговременная, но обходится дороже.

Потребители будут получать от застройщиков скидки. Сейчас уже заявляют о скидках 20-25%. То есть лояльность будет расти. Сейчас приходит рынок покупателя.

На рынок вышло много несистемных компаний, для которых объекты являются первыми или вторыми, особенно это актуально для Киевской области. У таких застройщиков есть риски. Пусть потребители обращают особое внимание на то, как финансируется строительство.

У крупных компаний есть финансовая подушка, запас прочности, в то время как компании-новички чаще всего финансируют строительство исключительно за счет средств инвесторов. В этом и есть риски: объемы покупок жилой недвижимости падают, строительство на таких объектах приостанавливается, строить не за что. Уже есть такие печальные примеры в Киевской области.

Пока они редкие, но потребителю нужно внимательно относиться не только к разрешительной документации, но и смотреть на темпы строительства и источники финансирования таких объектов.

2017 год показал, насколько растет интерес частного инвестора к жилой недвижимости в аренду. В этом году были случаи, когда люди выкупали квартиры этажами. Такая история может быть интересна и в 2018 году, если частный инвестор, которому нужно сохранить деньги, ищет возможности здесь, в Украине, а не на рынке недвижимости за рубежом. Как правило, это малометражные квартиры в объектах, расположенных близко к станциям метро. 

Григорий Перерва, генеральный директор рейтингового агентства "Евро-Рейтинг":

- В последнее время на цену стандартно влияют изменения курса в паре гривна - доллар и, в меньшей степени, инфляционные процессы: от удорожания стоимости строительных материалов до роста зарплат. Все это будет отражаться на себестоимости строительства, но есть серьезный сдерживающий фактор - низкая покупательная способность населения. Поэтому я не жду катастрофического роста цен в гривне. Возможно, на 5-10%, в зависимости от объекта. По ценам в долларах говорить сложнее, поскольку мы не можем прогнозировать колебания курса. Так что в гривне рост будет, а в доллар посмотрим по ситуации. Кто-то будет отыгрывать за счет удешевления строительства, а кто сможет - за счет технологий будет снижать себестоимость строительства.

На вторичном рынке ценовая тенденция будет приблизительно та же. Цены колеблются в зависимости от года постройки недвижимости: стоимость жилья в хрущевках имеет тенденцию к снижению. Если говорить о домах более поздней постройки - 1990-ые, 2000-ые - там цены будут приблизительно в нынешних пределах, возможен незначительный рост, но этому пока что не способствует экономическая ситуация.

При дальнейшем росте цен те, кто способен инвестировать в жилье, будут стоять перед выбором: покупать квартиру в Украине или искать приблизительно по тем же ценам, но с более качественными параметрами в еврозоне.

Сейчас ряд строительных компаний искусственно сдерживают сроки сдачи объектов в эксплуатацию, ожидая более выгодной ценовой конъюнктуры на рынке. Иногда лонгируют строительство на год и более. Речь идет о надежных строительных компаниях и нормальных объектах. Эта тенденция сохранится. Плюс могут оказаться под ударом неустойчивые строительные компании. У них только один вариант - снижать стоимость квадратного метра, чтобы получить быстрые деньги, но все равно это не гарантия покупки, потому что покупательная способность у населения низкая. Проблемы могут возникнуть, но я не жду массового обвала. Сейчас ситуация в экономике не настолько критична. Это не считая строительных пирамид, которые существуют и сейчас.

Я бы обратил внимание вот на что: если цена на объект будет на 15-20% ниже, чем на аналогичные у других компаний, то это - потенциальная проблема. Как правило, проблемный объект отличается более низкой ценой.

Ростислав Симонов, руководитель департамента стратегического консалтинга Украинской торговой гильдии:

- Данную тенденцию (предложение на рынке превышает спрос, - ред.) можно отнести к Киевской области, где стоимость продажи практически находится на уровне себестоимости. Данный факт подтверждает падение темпов ввода в эксплуатацию, где прирост за три квартала 2017 года составил всего порядка 4% по отношению к трем кварталам 2016 года. На столичном рынке жилой недвижимости мы не наблюдаем перенасыщения рынка и не видим предпосылок для демпинга цен в Киеве.

Более 50% рынка девеломпента жилой недвижимости сконцентрировано в руках двух застройщиков, а 75% рынка - у семи. Соответственно замораживания объявленных проектов не предвидится. Риск заморозки присутствует в объектах, которые строятся неизвестными застройщиками и у которых нет сильной маркетинговой стратегии. Как следствие, они не смогут обеспечить нужный им темп продаж.

В случае замедление темпов продаж, мы увидим замедление темпов ввода в эксплуатацию жилой недвижимости.

Цены на вторичное жилье будут снижаться в долларовом эквиваленте. В гривневом мы увидим приостановление падения из-за волатильности курса доллара. Сегодня можно говорить о падении цен за год на 6,2%; и в долларовом эквиваленте на 10,3%. Это связано, в первую очередь, с большим предложением на первичном рынке. Он же и будет оказывать дальнейшее давление. Беспроцентные рассрочки и прочие финансовые и маркетинговые инструменты заманивают потенциальных покупателей в первичную недвижимость.

Анна Гончаренко