Валентин Станишевский о том, какой доход от недвижимости на Бали

Остров Бали — это не только туристический рай, но и перспективный рынок для инвесторов в недвижимость. В этой статье Валентин Станишевский, основатель и руководитель агентства True Real Estate, рассказывает о реальном доходе, факторах, которые влияют на прибыльность инвестиций, и других важных нюансах, а также делится реальными кейсами своих клиентов.

Выступление Валентина Станишевского на конференции «Миллиарды» фото

Кто такой Валентин Станишевский и в чем его экспертность?

Я — Валентин Станишевский, предприниматель и PhD. Первым особенно значимым достижением в моей карьере был запуск в 2017 году IT-сервиса для автоматизации маркетплейсов, который позволил разместить более 5 млн объявлений. После это мы запустили еще несколько крутых проектов – образовательную компанию Sale plus, общественную организацию «Я Дію», сервис Estate Market и, конечно, агентство недвижимости True real estate. Все эти проекты были удачными, и каждый — масштабнее предыдущего.

Сейчас в компании True real estate мы предлагаем услуги инвесторам: от выбора объектов и помощи в заключении сделок до долгосрочного ведения инвестиционного портфеля, а также консультируем девелоперов и помогаем создавать им успешные проекты. В 2024 году мы получили награду «Прорыв года» от самого крупного застройщика Бали – PARQ.

Участие Валентина Станишевского в панельной дискуссии на тему «Нетворкинг - искусство деловых отношений»

Почему инвесторы выбирают Бали

Инвесторы выбирают Бали благодаря стремительному росту рынка недвижимости. Туристический поток нарастает, а с ним увеличивается и спрос на аренду жилья. Остров привлекает своей уникальной природой, культурой и возможностями для отдыха, здесь какой-то магический вайб. Добавьте сюда низкие налоги, относительно доступные цены на недвижимость и возможность высокой доходности от аренды — Бали идеален для тех, кто ищет пассивный доход с минимальными рисками. Бали – это мировой бренд. У каждого человека на Земле Бали ассоциируется со сказочным отдыхом. Соседний с Бали остров Ломбок так же красив, такой же большой, и тоже есть международный аэропорт. Но сколько людей знает о нем? Очень мало – поэтому он никогда не будет таким популярным как Бали.

Какая реальная доходность от недвижимости на Бали?

Реальная доходность с аренды недвижимости на Бали варьируется в пределах 13-15% годовых с аренды — зависит от типа объекта, его местоположения, стратегии инвестирования, точки входа в проект. Краткосрочная аренда, особенно в туристических районах, может приносить более высокую доходность, в то время как долгосрочная аренда часто обеспечивает более стабильный и предсказуемый доход. Инвесторы также должны учитывать ситуацию на рынке, уровень конкуренции и управление недвижимостью, что может влиять на конечный результат.

Валентин Станишевский защищает кандидатскую диссертацию фото

Какие есть стратегии инвестирования?

Стратегии инвестирования в недвижимость на Бали много, вот несколько популярных:

• флиппинг — покупка объектов на ранней стадии строительства с последующей быстрой перепродажей, позволяет получить значительную прибыль;
• аренда — популярная стратегия, особенно краткосрочная, где спрос со стороны туристов обеспечивает стабильный доход до 13-15% годовых, возможно и больше;
• закрытые оптовые закупки — объединение капиталов нескольких инвесторов с целью получения особых условий от застройщика или вложение крупного капитала с последующим регулярным реинвестированием прибыли в новые объекты.

Какой район выбрать инвестору для покупки недвижимости на Бали?

Самыми выгодными районами для инвестиций на Бали сейчас считаются:

• Убуд — культурный центр Бали привлекает тех, кто ищет более спокойное, экологичное окружение. Рынок здесь стабилен, спрос на долгосрочную аренду высокий. Хоть стандартные предложения не дают высокой прибыли, но можно заработать за счет уникальных проектов.
• Чангу, Переренан — привлекает развитой инфраструктурой с множеством ресторанов, СПА и развлечений. Здесь самая большая концентрация туристов. Цены на обычные объекты завышены, но инвестиции от 2-3 миллионов долларов через инвестиционные пулы позволяют получить солидные скидки и эксклюзивные предложения на закрытых пресейлах. Наша компания как раз организовывает такие пулы.
• Букит — популярный район с инстаграмными локациями и активно развивающейся инфраструктурой, которая с каждым годом становится все более привлекательной для туристов.
• Чандидаса — перспективный район с пустынными пляжами, идеально подходит для долгосрочных инвестиций (2-5 лет). По нашим закрытым данным, мы знаем как будет развиваться этот регион.

В каждой локации есть свои преимущества и недостатки. Все зависит от проекта и условий входа в сделку. Изучайте и сравнивайте множество факторов, чтобы принять взвешенное наилучшее решение.

Валентин Станишевский – эксперт по недвижимости на Бали

Какой тип недвижимости лучше покупать на Бали для дохода?

Популярные типы недвижимости — отдельно стоящие виллы, таунхаусы (виллы с общей стеной), апартаменты («квартиры»), номера в отелях. Выбор объекта зависит от стратегии инвестирования, района и застройщика. Каждая локация имеет свои преимущества. В Убуде лучше вкладываться в пятизвездочные отели или квартиры в апарт-отелях с определенной концепцией. В Букит и Чангу — в виллы и апартаменты, дохода от аренды на растущем рынке с активным туристическим потоком будет несколько выше среднего. Ну и снова таки, все зависит от конкретного проекта и стратегии его управляющей компании.

Для быстрой перепродажи наиболее выгодными считаются покупки на ранних стадиях (у солидных агентств есть доступ к закрытым продажам). Первоначальный взнос в таких случаях составляет 20-30%, а после сдачи объекта в эксплуатацию его можно перепродать с прибылью до 50% на вложенный капитал.

Фото с выступления Валентина Станишевского на бизнес конференции

Кто и как управляет объектом недвижимости на Бали?

Вот основные варианты:

1. Управляющие компании — специализированные агентства, которые занимаются управлением недвижимости на постоянной основе. Они берут на себя все задачи: поиск арендаторов, обслуживание объекта, ремонт, бухгалтерию, взаимодействие с гостями и т.д. Обычно берут комиссию 20-30% от прибыли, куда включены основные расходы.
2. Застройщики — в случае покупки объектов в апарт-отелях застройщик часто предлагает свои услуги по управлению. Здесь расходы будут меньше, а соответственно потенциальная прибыль - выше. Но в таком случае нужно очень серьезно проверять стратегию застройщика, понимает ли он арендный бизнес и есть ли у него опыт. Инвестор получает фиксированную часть дохода, а управление полностью переходит к застройщику.
3. Также владелец может нанять частного управляющего или небольшую компанию для управления отдельным юнитом или управлять недвижимостью самостоятельно. Но так практически никто не делает.

И все-таки самый распространенный вариант — первый. True real estate знает, как найти адекватную управляющую компанию.

Валентин Станишевский на стройке объекта на Бали при записи видео на YouTube

Сколько можно заработать на недвижимости на Бали?

Если купить обычное предложение от обычного агента, без скидок и специальных условий, — 13-15% годовых чистого дохода. Если купить объект на закрытом пресейле со скидкой 10-15 %, то прибыльность составит уже 17-19%, а в некоторых случаях и 20+ % годовых - если сойдутся несколько ключевых факторов. Любопытно, что в большинстве случаев прогнозы застройщиков завышен. Мы часто наблюдаем, как девелоперы, строящие скажем восьмой комплекс, говорят, что первые инвесторы зарабатывают сейчас по 22% годовых, а значит и те, кто придет сейчас получат такую же прибыль. Но разве это возможно, когда стоимость квадратного метра первого комплекса была в 1.5-2 раза ниже, чем в восьмом? Каждая цифра должна быть обоснована.

От чего зависит доходность?

Доходность недвижимости на Бали зависит от: 

• качество строительства, отделочных материалов и мебели - чем качественнее проект - тем меньше расходов будет на содержание объекта, и тем дороже управляющая компания может сдать ваш объект в аренду;
• локации — не все районы приносят одинаковую прибыль;
• инфраструктуры — близость к пляжам, достопримечательностям, развлечениям повышает спрос;
• типа недвижимости;
• качества управления — профессиональная управляющая компания увеличивает доход;
• стратегии — объекты, купленные на этапе строительства, при сдаче в эксплуатацию могут вырасти в цене до 40%;
• ряда других факторов.

В большинстве случаев прогноз доходности от застройщика будет завышенным. Чтобы рассчитать реальную доходность, стоит обратиться к менеджерам True real estate, например. Мы с помощью нашего программного обеспечения соберем реальную заполняемость и реальную стоимость аренды объектов недвижимости, которые уже сдаются на Букинг - чтобы составить реальный прогноз доходности.

Водитель True real estate встречает инвесторов на Бали

Реальные кейсы True real estate и отзывы о Валентине Станишевском

Случай из практики: инвесторы обратились в компанию после того, как отправили заявки основным застройщикам на Бали и собирались лично осмотреть объекты. Перед поездкой они проконсультировались с нашим менеджером через Zoom. Специалист проанализировал финансовые модели девелоперов, указав на их неточности, и предложил свой, более реалистичный прогноз. Они высоко оценили этот фундаментальный подход и обоснованность каждой цифры, что привело к личной встрече. В итоге за 5 дней на острове они заключили сделки почти на 2 миллиона долларов, а затем рекомендовали нас знакомым, которые инвестировали еще 1 миллион.

Валентин Станишевский отзывы

Однако, работа с True Real Estate не ограничивается только заключением сделки. В команде есть специальный отдел заботы, который сопровождает клиентов даже после завершения всех формальностей. Специалисты организовывают приятные сюрпризы для клиентов, например, подарочные наборы, полет на воздушном шаре, ужин в ресторане. Это позволяет клиентам не просто выгодно инвестировать, но и получать удовольствие от процесса.

Отзыв о Валентине Станишевском от инвестора после заключения сделки

Как будет развиваться рынок недвижимости Бали в ближайшее время?

Рынок недвижимости Бали будет развиваться благодаря росту туризма, интересу цифровых кочевников и притоку иностранных инвестиций, особенно из Европы, Китая и Австралии. Развитие инфраструктуры, включая транспорт, социальные объекты и развлечения, делает остров более привлекательным для жизни и инвестиций. В тренде экологичные проекты. Ожидается постепенный рост цен, особенно в популярных районах. И если заходить на этот рынок — то сейчас.