НБУ против застройщиков: кто сформирует окончательные цены на жилье

НБУ пугает "пузырем" на рынке жилой недвижимости и возможно, обвалом цен на квартиры. А что на самом деле? 

А на самом деле налицо кофликт интересов. Нацбанку хочется, чтобы население несло деньги в банки. Населению после недавнего банкопада все еще хочется покупать недвижимость. Цена на жилье в гривнах стабильна уже больше года. А в долларах даже понемногу снижается. И тут еще растут цены на аренду квартир - то есть привлекательность жилья как инвестиционного инструмента понемногу растет. Что дальше?

Депозит против квадратного метра

Все очень просто: два с половиной года Нацбанк "чпокает" банки один за другим, не особо следя за махинациями собственников и менеджеров там, где следить нужно очень и очень. Страдаем в этой ситуации все мы - кто больше, кто меньше. Когда падает большой банк, НБУ печатает несколько миллиардов гривен для раздачи мелким и средним вкладчикам через Фонд гарантирования вкладов. В таком случае мелкие и средние получают свои "до 200 тысяч гривен", а все остальные печалятся еще 10-20-50 копейкам дополнительно к курсу доллара в пунктах обмена валюты. Если банк большой - к курсу добавляется гривна, например.
Все очень просто: спасли еще одну "Дельту" - благодаря напечатанным пустым гривнам курс стал на единичку хуже.

Но! Владельцы депозитов в размере "больше 200 тысяч гривен" влетают на ту сумму, что свыше 200 тысяч гривен. Формально на все то, что больше 200 000 грн, их ставят в очередь кредиторов, но до них та очередь никогда не доходит. Иначе откуда бы брались деньги на подкуп чиновников Фонда гарантирования.

Итого: тем, у кого копятся солидные сбережения, остается разве что растыкивать свои сбережения по разным банкам (чтобы в каждом из них было "до 200 000 грн") либо покупать недвижимость. Собственно, тем они и занимаются последние два года.

Именно по этой причине, как сообщает НБУ, в 2016 году в Киеве построено рекордное количество квартир с начала 2000-х годов - 20,3 тыс. квартир. В первом квартале 2017 года построено вдвое больше квартир по сравнению с аналогичным периодом 2016 года. Что такое 20 тысяч квартир? Это предложение купить жилой недвижимости на сумму около 20 млрд грн. Это много? Ну, как сказать. Это соизмеримо с 1/6 вкладов в здравствующем ПриватБанке или равно сумме вкладов в упавшем Дельтабанке.

20 млрд гривен - это примерно 760 млн долларов в эквиваленте. Они вообще есть у людей на руках? Есть, конечно: вкладов в целом в живых банках было на 1 апреля 2017 года аж на 15,97 млрд долларов в эквиваленте. А годом ранее было 15,692 млрд долларов в эквиваленте. То есть прирост депозитов в долларовом эквиваленте составил около 280 млн долларов за 12 месяцев - с апреля 2016 по апрель 2017 года. Эта сумма примерно равна трети стоимости жилья, предложенного на столичном рынке.

В общем, главными конкурентами застройщиков за деньги потенциальных покупателей являются не коллеги-застройщики, а банкиры.

Будет только дешеветь?

Я - последний, кого можно попытаться обвинить в том, что вангую о росте цен на рынке недвижимости. Потому что о грядущем обвале цен на квартиры я писал еще в начале 2008 года, за год до того, как он начался. Причина у меня тогда была веская - соотношение цены покупки квартиры к ставке ее аренды за месяц тогда превышало 220. Это очень много. Сейчас ситуация такова, что этот показатель снизился до 150-160. Немало, но уже хоть что-то. Уже сейчас покупка квартиры для сдачи ее в аренду после вычета потерь на налоги, обновление интерьера и возможные временные простои квартиры без арендаторов приносит чистых 5-6% годовых в валюте. Что вполне соизмеримо со ставками по доллару в крупных банках на 12 месяцев (этот показатель 23 июня равнялся 4,37% годовых в долларах США).
Спрос на приобретение квартир для инвестиционных целей и ради собственного проживания сейчас ограничен не ценой - она как раз уже почти "сладкая" ввиду роста ставок аренды. А отсутствием ипотечного кредитования. Получить взаймы даже 30-40% стоимости квартиры - задача непростая, банки очень придирчивы в оценке платежеспособности потенциального заемщика. Да и ставки по таким кредитам все еще очень высоки - от 22% годовых и больше (это без учета комиссий и страховок).

Но если номинальные ставки по ипотеке снизятся в гривне хотя бы до 15% - получим мощный толчок. А следом за ним - волну подорожания недвижимости на 10-15% по сравнению с нынешним уровнем. Больше - вряд ли. Так как слой людей, располагающих суммами в 30-50 тысяч долларов, все же не слишком жирный.

Е-декларации как фактор на рынке недвижимости

В отчете Нацбанка упоминается такой фактор, как покупка квартир ради инвестирования чиновниками. И ссылается НБУ при этом на е-декларации. Все так. Но покупка недвижимости в Украине за коррупционные доходы никуда не денется в результате внедрения е-деклараций. Разве что усложнятся схемы.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Сплошное декларирование: когда, для кого и зачем?

Уже засвечены истории, когда недвижимость оформляется на помощников, доверенных лиц, дальних родственников.
Так что спрос на инвестиции в недвижимость со стороны коррупционеров сохранится. И это хорошо, только не возмущайтесь, пожалуйста. Потому что купленная за взятки киевская, львовская или одесская квартира - это для экономики Украины значительно лучше, чем покупка за те же деньги недвижимости в Черногории или Испании.

Так как деньги остаются в стране, они стимулируют строительный бизнес, дальше по цепочке - производителей стройматериалов, оборудования и т.п.

Итого?

Я не вижу причин для резкого обвала цен, о котором пытается предупредить нас НБУ. Сползание на несколько процентов -  вполне возможно.

Что могут противопоставить застройщики давлению со стороны покупателей? Как минимум - рассрочки. Порой проще дать удлиненную рассрочку и распродать квартиры в доме, чем переплачивать банку по кредиту, который брали на строительство данного объекта. Рассрочка - это та же скидка. Только не такая явная. И застройщики на рассрочках все же теряют деньги.

Но рассрочка с точки зрения удержания цен все же менее болезненна. Так как психологически покупателя проще убедить рассрочкой сейчас, чем потом обосновывать необходимость поднимать цены с демпинговых уровней.

Что еще может помочь застройщикам устоять? Будете смеяться - дерегуляция в сфере строительства. А она идет - Кабмин буквально пару недель назад одобрил новый букет упрощений в сфере строительства. Меньше запретов - ниже коррупционные "налоги". Ниже коррупционные "налоги" - больше люфт для скидок и рассрочек. Понятно, что по старым объектам все деньги на получение разрешений уже потрачены. Но зато по новым будет экономия, которую можно "размазать" и на старые объекты тоже.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Полис из киоска - жди подвоха: зачем нужна страховка для поездок в Европу без визы

Одним словом - некоторое удешевление недвижимости еще возможно, но схлопывания рынка ожидать не стоит. Потому что в смысле поддержки интересов застройщиков действуют ровно те же механизмы, что не дали втрое-вчетверо обвалиться рынку в 2008-2009 и 2014-2015 годах.

Но НБУ, напомню, заинтересован не в инвестициях в недвижимость, а в возвращении денег вкладчиков на банковские депозиты. Отсюда и сигналы тревоги из здания на Институтской.

Александр Крамаренко

Главред журнала "Деньги.Ua"